SANTO DOMINGO, 7 SEGUNDOS.- En los últimos años, en República Dominicana, el sector de la construcción ha atravesado transformaciones notables; el costo directo de edificar viviendas ha ido en aumento. Por otro lado, la importación de materiales de construcción ha caído de manera significativa.
En agosto del año 2023, el monto de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) era de 216.61 en promedio. Para agosto de este año, el Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) aumentó a 227.60 en promedio.
Tomando en cuenta que el promedio mostrado solo aplica para la vivienda unifamiliar de un nivel, lo que significa que, si calculamos cuál sería el promedio para una vivienda unifamiliar de dos niveles o multifamiliar de cuatro niveles, el monto en promedio incrementaría significativamente.
Desde agosto de 2023 hasta agosto del 2024, el índice mostró una variación acumulada de 5.07%. Lo que significa que, en un año, el índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas aumentó considerablemente.
¿Cómo impacta el alto costo de materiales al sector construcción?
El aumento en los costos de los materiales no solo afecta los precios y la rentabilidad, sino que también tiene repercusiones en el acceso a la vivienda y en la salud general del sector de la construcción.
Desde noviembre de 2023, el sector de la construcción de viviendas ha enfrentado un incremento continuo en los costos, afectando notablemente su funcionamiento. Los precios de los materiales y de la mano de obra se han incrementado de manera considerable, lo que ha encarecido el precio final de las viviendas.
Calculemos en el Gran Santo Domingo
Tomando en cuenta los precios del mercado, para una vivienda de ~170 metros cuadrados en el Gran Santo Domingo oscila en los ciento cincuenta mil dólares (USD$150,000); sin embargo, para estos fines utilizaremos el monto en pesos de RD$8,000,000 (ocho millones de pesos).
Asumiendo que una persona no posee este monto total para adquirir una vivienda y las entidades bancarias del país, con los préstamos hipotecarios facilitan el ochenta por ciento (80%) del valor del inmueble y considerando que el ochenta por ciento (80%) de ocho millones sería RD$6,400,000 (seis millones cuatrocientos mil pesos). Realicemos un cálculo a quince años, que serían un total 180 meses pagando las cuotas de tasas fijas.
En 7 SEGUNDOS tomamos el promedio de nueve entidades bancarias de alto renombre, utilizando a Rexi.do como referencia, y esto nos da como resultado un doce punto seis por ciento (12.6%) mensual para préstamos de carácter hipotecario; financiando el ochenta por ciento (80%) del inmueble, cualquier dominicano tendría pagar mensualmente un total aproximado de RD$79,298.38 mensuales (USD$1,316 dólares).
Si consideramos el Salario Nacional, derivado de los cinco quintiles del Banco Central, podríamos connotar que para agosto del 2024 su monto es de RD$45,678.27; es decir, que para una pareja dominicana con Salario Nacional, no podrían comer, tener hijos, transportarse, ni vivir para adquirir su primera vivienda.
Por demás, considerando que según la Tesorería de Seguridad Social, el rango salarial de mayor número de empleados, dígase novecientos sesenta y siete mil trescientos dos (967,302), se encuentra entre quince mil (RD$15,000) y treinta mil (RD$30,000) pesos.
Es decir, menos de la mitad de la población podría adquirir un inmueble promedio. Esto provoca que las propiedades se conviertan más atractivas para extranjeros en el país.
Impacto en la vida del ciudadano y el sector vivienda
Los costos elevados de materiales llevan a un aumento en el precio final de las viviendas, creando brechas de inaccesibilidad para muchos compradores nacionales.
La inflación en la economía nacional ha impactado directamente los costos de los materiales de construcción; por demás, la fluctuación de precios genera incertidumbre, dificultando la planificación de proyectos y la estimación de presupuestos.
Esto puede hacer que algunos desarrolladores se retraigan o pospongan sus inversiones; por demás, ¿cuál sería el futuro del mercado inmobiliario en República Dominicana si se considera colocar más carga impositiva en este?
El sector de la construcción de viviendas, a través de la Asociación de Constructores y Promotores de Vivienda (ACOPROVI), afirma que las variaciones que en los últimos dos años ha registrado la inflación en el país «tocan» a todos los sectores de la economía, y el sector de las viviendas ha sido uno de los más influenciados ante el aumento en el costo de los materiales de construcción.
Esto lo confirman los datos del Banco Central (BCRD), donde se establece que el sector vivienda se encuentra entre las áreas con mayores niveles de inflación.
Panorama actual y futuro
El panorama del sector de la construcción en República Dominicana es complejo. A pesar de los esfuerzos estratégicos, con el incremento en precios, no se ha logrado contrarrestar todo el impacto que genera el alza de los precios y la alta carga tributaria que, hasta cierto punto, tiene que ver con la inflación.
En vísperas de una nueva reforma fiscal, si este sector se ve impactado negativamente con ella, de la misma forma será impactado el precio final de las viviendas y por consecuencias más distantes se encontrará el sueño de los dominicanos de «tener su techo».
Viviendas de bajo costo
En este momento, un promedio de las viviendas de bajo costo es de RD$5,025,380.45. Es posible que, debido al aumento en el precio del cemento y otros materiales de construcción, este tipo de vivienda sufra un nuevo incremento en la posteridad.
Y aún, si realizamos el mismo ejercicio de un préstamo hipotecario con este monto, el financiamiento de un ochenta por ciento sería RD$ 4,020,304.36; a quince años con una tasa de 12.6%, una persona tendría que pagar mensual RD$49,813.06 a la entidad bancaria. Es decir, que una persona sola tendría que pagar RD$4,134.79 pesos más del Salario Nacional y, si se tratara de una pareja con este salario ambos, sería más de la mitad de sus ingresos solo en vivienda.
Con el aumento en los costos de materiales y la caída en las importaciones, la industria se enfrenta a retos significativos que no solo amenazan la rentabilidad, sino que también ponen en riesgo el acceso a la vivienda para la población.
En este contexto, es crucial que se implementen políticas que fomenten la estabilidad en el sector, promoviendo así un entorno más sostenible y accesible para todos. Más que incrementar su carga tributaria en la posible Reforma Tributaria, se debería conversar para disminuirla y de esta forma reducir el déficit habitacional que sigue en aumento en la República Dominicana.